Les produits de financement alternatifs, officieusement estampillés «halal», existent sur le marché marocain depuis la deuxième semaine d’octobre 2007. Attijariwafa bank a ouvert le bal avec trois formules qui sont «Miftah Al Kheir», déclinaison de Mourabaha, pour l’acquisition de biens immobiliers, «Miftah Al Fath», déclinaison de Ijara Wa Iqtinaa, pour la location d’immeubles avec option d’achat, et«Ijar Al Wafaa» pour le financement automobile. Si les offres des autres banques ne sont pas encore lancées, elles devraient sous peu faire leur apparition, sachant que ces dernières ont finalisé détails techniques et packages marketing. Selon les informations recueillies par La Vie éco, les offres devraient être similaires, à quelques dirhams près.
Mais, le débat est ailleurs. En effet, ces produits alternatifs ont-ils eu du succès ? Bilan préliminaire de ce mois et demi de commercialisation : aucun contrat n’a été signé pour le financement de logements, selon des banquiers. Pourtant, l’engouement du public pour ce type de produits était important et le sujet continue d’intéresser les particuliers. «Les clients viennent en masse se renseigner sur les produits alternatifs mais aucun ne va jusqu’à la signature du contrat», fait remarquer ce chargé de clientèle d’une agence Attijariwafa bank.
La double transaction et le coût du risque rendent Mourabaha très chère
Qu’est-ce qui bloque ? Tout simplement une question de coût. En effet, les produits alternatifs immobiliers sont plus chers que les crédits logements classiques. Dans Mourabaha, formule destinée aux particuliers, le coût est élevé pour deux principales raisons. La première est la double transaction immobilière qui génère des frais importants que seul le client supporte.
Qu’est-ce qui bloque ? Tout simplement une question de coût. En effet, les produits alternatifs immobiliers sont plus chers que les crédits logements classiques. Dans Mourabaha, formule destinée aux particuliers, le coût est élevé pour deux principales raisons. La première est la double transaction immobilière qui génère des frais importants que seul le client supporte.
Selon le principe de Mourabaha, la banque doit acheter l'immeuble objet du financement avant de le revendre à son client. Cela donne lieu à des frais d’acquisition que la banque intègre dans le prix de revente (voir tableau en page suivante) ainsi qu’à des frais de mutation que le client paie directement. Résultat : ce dernier supporte les droits d’enregistrement et de conservation foncière, la taxe notariale et les honoraires du notaire pour un total de 7,5% du prix du bien au titre de l’acquisition par la banque, ainsi que les mêmes charges pour un total de 5% du coût d’acquisition final (prix + premiers frais + marge commerciale de la banque TTC) au titre de la mutation.
En chiffres, le total de ces frais peut atteindre plus de 200 000 DH. En effet, pour un appartement d’un million de DH, les frais d’acquisition par la banque se montent à plus de 76 000 DH (intégrés dans le prix de vente et répartis sur la durée du contrat) et les frais de revente à 107 800 DH, soit un coût global de près de 184 000 DH. Dans le cas d’un crédit classique, le client n’aura à payer que les 76 000 DH.
Le deuxième élément qui explique le coût élevé de Mourabaha par rapport au crédit logement classique est la rémunération du risque que supporte la banque. Il faut en effet savoir que les établissements bancaires calculent en interne leur marge commerciale pour les produits alternatifs sur la base d’un taux d’intérêt, exactement comme s’il s’agissait d’un prêt classique. Etant donné que le client supportera une marge fixe et qu’il payera une mensualité invariable dans le temps, les banques appliquent un taux fixe pour le calcul de leur gain, majoré d’une prime fiscale et ce, pour se prémunir contre le risque de renchérissement du coût des ressources (hausse des taux d’intérêt) et de hausse du taux de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les produits financiers (la marge commerciale étant considérée comme un produit financier !).
Prenons un exemple. Pour un bien immobilier d’une valeur de 1 MDH avec un apport initial de 300 000 DH et une durée de 20 ans, la marge commerciale de la banque sera de l’ordre de 625 860 DH hors taxe. Son calcul a été fait sur la base d’un taux d’intérêt de 6,62% qui comprend un taux de 5,07% (taux variable minimum en vigueur actuellement), une majoration de 1,35% pour rendre le taux fixe ainsi qu’une prime de 0,2% pour le risque fiscal. Dans un crédit immobilier classique, la rémunération du financement se fera sur la base du taux de 5,07% seulement, soit une économie de 1,37% en taux d’intérêt et de 210 000 DH en montant, le coût hors taxe du prêt étant de l’ordre de 416 000 DH.
La combinaison de ces deux éléments (coût de la double transaction et utilisation d’un taux élevé pour le calcul de la marge commerciale de la banque) fait que la mensualité de Mourabaha est plus élevée que celle du crédit. Pour continuer sur le même exemple (appartement d’un million de DH), le client supportera une mensualité de 6 102 DH dans le cas de Mourabaha, alors qu’il aurait à payer 5 167 DH seulement avec un crédit classique à taux variable, soit près de 1 000 DH de plus par mois. En terme de coût global, Mourabaha est plus chère que le prêt de plus de 220 000 DH. Ceci peut dissuader de nombreux particuliers de souscrire à ce produit.
0 DH d’apport et de valeur résiduelle pour «Ijar» automobile
S’agissant de Ijara Wa Iqtinaa, le produit n’est nullement adapté aux personnes physiques pour le financement de logements. D’abord, le bien immobilier reste la propriété de la banque, ce qui déplaît à la majorité des Marocains. Ensuite, les clients auront à supporter la TVA sur toute la mensualité et non sur la partie marge commerciale seulement et ce, sans bénéficier d’aucun avantage fiscal, ce qui augmente considérablement la traite mensuelle.
S’agissant de Ijara Wa Iqtinaa, le produit n’est nullement adapté aux personnes physiques pour le financement de logements. D’abord, le bien immobilier reste la propriété de la banque, ce qui déplaît à la majorité des Marocains. Ensuite, les clients auront à supporter la TVA sur toute la mensualité et non sur la partie marge commerciale seulement et ce, sans bénéficier d’aucun avantage fiscal, ce qui augmente considérablement la traite mensuelle.
Cela dit, Ijara Wa Iqtinaa pour le financement automobile présente, au contraire, plusieurs avantages pour les particuliers. Cela a été démontré par l’engouement qu’a connu le produit Ijar Al Wafaa de Wafasalaf, filiale d’Attijariwafa bank. «La formule est accessible et son coût est moins élevé que celui des autres produits de financement automobile», précise un commercial de la société de financement. En effet, avec Ijar Al Wafaa, le client peut n’effectuer aucun apport initial, ce qui soulage une catégorie importante de la population. De plus, aucune valeur résiduelle n’est à supporter à la fin du contrat. Le client devient automatiquement propriétaire du véhicule à l’échéance, sachant que la carte grise est à son nom durant toute la période du contrat. En terme de coût, la formule est moins chère de près de 8% que la LOA (location avec option d’achat) et de plus de 50% que le crédit auto classique.
Si l’on prend pour exemple un véhicule de 170 000 DH sur une durée de 5 ans avec 0 DH d’apport personnel, la mensualité de Ijar Al Wafaa ressort à 3 638 DH. Celle de la LOA s’établit à 3 621 DH, soit à peu près le même niveau, et celle du crédit classique s’élève à 4 079 DH. Pour le calcul du coût global de ces trois formules, il faut tenir compte d’un versement initial de 1 723 DH dans Ijar Al Wafaa et le crédit auto classique (pour les frais de dossier et d’assurance), et de 5 344 DH dans la LOA pour le premier loyer majoré (frais de dossier, assurance, première mensualité). Sans oublier la valeur résiduelle dans la LOA qui s’élève à 1 416 DH. Au total, le coût des trois formules ressort à 50 000 DH pour Ijar Al Wafaa, 54 000 DH pour la LOA et 76 400 DH pour le crédit classique.
Par ailleurs, en ce qui concerne la mise en place et le traitement des produits alternatifs au niveau des banques, il faut savoir que des difficultés ont été rencontrées à plusieurs niveaux. En effet, certaines dispositions n’ont pas encore été fixées définitivement avec les pouvoirs publics, notamment en matière de fiscalité, et les procédures de travail en interne ne sont pas encore bien définies. C’est ce qui explique le retard de lancement de ces produits par les établissements bancaires de la place.
Par ailleurs, en ce qui concerne la mise en place et le traitement des produits alternatifs au niveau des banques, il faut savoir que des difficultés ont été rencontrées à plusieurs niveaux. En effet, certaines dispositions n’ont pas encore été fixées définitivement avec les pouvoirs publics, notamment en matière de fiscalité, et les procédures de travail en interne ne sont pas encore bien définies. C’est ce qui explique le retard de lancement de ces produits par les établissements bancaires de la place.
Concrètement, il s’agit de fixer avec la direction générale des Impôts (DGI) le traitement approprié de la TVA et du risque de variation de son taux, et de trouver une solution au problème de la TPI (taxe sur les profits immobiliers) étant donné que, dans Mourabaha, les banques achètent et revendent des biens immeubles avec une marge. Par ailleurs, pour les banques n’ayant pas encore lancé leurs produits, la création d’un back office centralisé, l’automatisation des aspects comptables, le développement de simulateurs et la formation des équipes dans les réseaux d’agences restent à boucler.
lavieeco.com