L’acquisition d’un terrain, c’est la première étape vers la construction d’un logement. Et comme pour toutes les démarches liées à ce projet, la prudence est de mise. Avant de réaliser n’importe quelle opération il est conseillé de se diriger vers un professionnel, en l’occurrence un notaire. «Le notaire a une obligation de résultat. Il permet d’offrir une triple protection: juridique, fiscale et financière», relève maître Abdeslam Lahrichi, notaire à Casablanca. En effet, il procède à toute une série de mesures destinées à sécuriser l’acte d’achat.
S’assurer de l’identité du vendeur, vérifier les charges susceptibles de grever le titre foncier (hypothèque, saisies, etc.), localiser le terrain, en examiner les bornes, etc. Par ailleurs, une fois l’acte de vente signé et inscrit dans les registres fonciers, le notaire, par mesure de précaution, garde une partie de l’argent à remette au vendeur en guise de consignation. Ceci jusqu’à l’obtention du quitus fiscal du vendeur. Car si ce dernier se défile ou ne peut régler l’impôt qui lui est imposable (taxe sur les profits immobiliers, etc.), l’acheteur ainsi que le notaire sont solidaires avec lui vis-à-vis de l’administration fiscale pour le règlement de ce qui est dû. L’acheteur lui doit s’acquitter des droits d’enregistrement (dans un délai de 30 jours de la date de l’acte). Ces droits sont au taux de 6% de la valeur de la transaction. Si le terrain est destiné à la construction, l’acheteur peut profiter d’un taux réduit de 3%. Mais à condition de réaliser la construction dans un délai maximum de 7 ans, à compter de la date d’acquisition (article 134 du Code général des impôts). Il doit également fournir une caution bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l’Etat, à titre de garantie du paiement des droits et du respect des engagements pris. L’acheteur peut éventuellement être redevable aussi de la Taxe sur terrains non bâtis (TNB), s’il ne procède pas aux constructions dans un délai de trois ans, à compter de la réception de l’autorisation de construire. Il doit, en outre, concéder 1% de la valeur inscrite sur l’acte au profit de la conservation foncière.
Si le choix se porte sur l’achat d’un terrain bâti en vue de démolir et de reconstruire un logement, il est obligatoire de le spécifier dans l’acte de vente. Ainsi l’acheteur peut ultérieurement obtenir ses autorisations de démolir et de reconstruire, ainsi que son permis d’habiter sans complications. «Il faut toujours spécifier ce qu’il y a dans la réalité sur l’acte», conseille Maître Lahrichi. Si des constructions sur la parcelle achetée ne sont pas déclarées à la conservation foncière, le vendeur doit mettre en concordance son titre foncier par l’intermédiaire d’un géomètre agréé, avant la signature de l’acte de vente. Cette opération coûte en somme 0,5% de la valeur des constructions. La situation peut, cependant, se compliquer si les constructions non déclarées sont non-conformes au plan et qu’aucun permis d’habiter n’en a été délivré. Dans ce cas, aucune formalité ne peut être réalisée avant la démolition des constructions illégales, ce qui risque de faire traîner les choses. Si en plus l’achat est à crédit, la banque peut vouloir récupérer son argent si ses garanties ne sont pas reçues à temps.
Une fois la construction achevée, une déclaration de TVA est exigible, un mois après le trimestre au cours duquel le permis d’habiter a été octroyé. Il s’agit d’une démarche qui fait l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration fiscale, et qui doit être préparée tout au long du processus de construction. Néanmoins, vous en serez exonéré si la superficie de la construction n’excède pas les 300 m², et si elle est affectée à votre habitation principale pendant 4 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter. «Toutefois, tout dépend de la superficie que vous avez demandée pour votre autorisation de construire», précise Abdelali Baghdadi expert-comptable, président du cabinet Firec & Associés. Admettons que vous ayez demandé une autorisation pour une superficie de 450 m², et que vous n’ayez construit que 290 m². Dans ce cas, même si vous ne dépassez pas le seuil d’exonération (300m²) vous serez assujetti à la TVA proportionnellement au 290 m² construits. Si vous procédez par la suite à des extensions vous serez imposable sur le complément.
Dans le jargon fiscal on parle de TVA sur la livraison à soi-même de constructions. La TVA due est égale à la différence entre la TVA calculée par l’administration fiscale (soit 20% de la valeur de la construction, estimée selon le standing choisi) et la TVA payée à tous les fournisseurs de services. Pour pouvoir défalquer la TVA que vos fournisseurs vous ont facturée de celle calculée par le fisc vous devez garder les factures relatives à toutes vos livraisons. Vous devez aussi les étayer par des justificatifs du paiement destinés à garantir la traçabilité des opérations pour le fisc. Si votre facture est supérieure à 10.000 DH vous devez en prouver le paiement par votre banque (par chèque ou par virement), en présentant une copie du chèque remis ainsi qu’un relevé bancaire. Et c’est valable pour chaque fournisseur. «A défaut de preuves, l’administration peut rejeter le droit à la déduction de la TVA», met en garde Baghdadi. Si en revanche la facture est inférieure à 10.000 DH, le paiement peut intervenir en espèce. Mais dans ce cas, la facture doit obligatoirement être timbrée par le fournisseur. «Les factures doivent également être remises en bonne et due forme: TVA lisible, mention des objets achetés, qualité, valeur unitaire, numéro de la CNSS, IS, adresse, téléphone, etc.», insiste le président de Firec & Associés.
Outre la TVA, la taxe des services communaux est exigible dès la première année. La taxe d’habitation, elle, n’est imposable qu’après un délai de grâce de 5 ans. Au-delà de cette période, un abattement de 75% est concédé s’il s’agit d’une habitation principale.
A. N.
S’assurer de l’identité du vendeur, vérifier les charges susceptibles de grever le titre foncier (hypothèque, saisies, etc.), localiser le terrain, en examiner les bornes, etc. Par ailleurs, une fois l’acte de vente signé et inscrit dans les registres fonciers, le notaire, par mesure de précaution, garde une partie de l’argent à remette au vendeur en guise de consignation. Ceci jusqu’à l’obtention du quitus fiscal du vendeur. Car si ce dernier se défile ou ne peut régler l’impôt qui lui est imposable (taxe sur les profits immobiliers, etc.), l’acheteur ainsi que le notaire sont solidaires avec lui vis-à-vis de l’administration fiscale pour le règlement de ce qui est dû. L’acheteur lui doit s’acquitter des droits d’enregistrement (dans un délai de 30 jours de la date de l’acte). Ces droits sont au taux de 6% de la valeur de la transaction. Si le terrain est destiné à la construction, l’acheteur peut profiter d’un taux réduit de 3%. Mais à condition de réaliser la construction dans un délai maximum de 7 ans, à compter de la date d’acquisition (article 134 du Code général des impôts). Il doit également fournir une caution bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l’Etat, à titre de garantie du paiement des droits et du respect des engagements pris. L’acheteur peut éventuellement être redevable aussi de la Taxe sur terrains non bâtis (TNB), s’il ne procède pas aux constructions dans un délai de trois ans, à compter de la réception de l’autorisation de construire. Il doit, en outre, concéder 1% de la valeur inscrite sur l’acte au profit de la conservation foncière.
Si le choix se porte sur l’achat d’un terrain bâti en vue de démolir et de reconstruire un logement, il est obligatoire de le spécifier dans l’acte de vente. Ainsi l’acheteur peut ultérieurement obtenir ses autorisations de démolir et de reconstruire, ainsi que son permis d’habiter sans complications. «Il faut toujours spécifier ce qu’il y a dans la réalité sur l’acte», conseille Maître Lahrichi. Si des constructions sur la parcelle achetée ne sont pas déclarées à la conservation foncière, le vendeur doit mettre en concordance son titre foncier par l’intermédiaire d’un géomètre agréé, avant la signature de l’acte de vente. Cette opération coûte en somme 0,5% de la valeur des constructions. La situation peut, cependant, se compliquer si les constructions non déclarées sont non-conformes au plan et qu’aucun permis d’habiter n’en a été délivré. Dans ce cas, aucune formalité ne peut être réalisée avant la démolition des constructions illégales, ce qui risque de faire traîner les choses. Si en plus l’achat est à crédit, la banque peut vouloir récupérer son argent si ses garanties ne sont pas reçues à temps.
Une fois la construction achevée, une déclaration de TVA est exigible, un mois après le trimestre au cours duquel le permis d’habiter a été octroyé. Il s’agit d’une démarche qui fait l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration fiscale, et qui doit être préparée tout au long du processus de construction. Néanmoins, vous en serez exonéré si la superficie de la construction n’excède pas les 300 m², et si elle est affectée à votre habitation principale pendant 4 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter. «Toutefois, tout dépend de la superficie que vous avez demandée pour votre autorisation de construire», précise Abdelali Baghdadi expert-comptable, président du cabinet Firec & Associés. Admettons que vous ayez demandé une autorisation pour une superficie de 450 m², et que vous n’ayez construit que 290 m². Dans ce cas, même si vous ne dépassez pas le seuil d’exonération (300m²) vous serez assujetti à la TVA proportionnellement au 290 m² construits. Si vous procédez par la suite à des extensions vous serez imposable sur le complément.
Dans le jargon fiscal on parle de TVA sur la livraison à soi-même de constructions. La TVA due est égale à la différence entre la TVA calculée par l’administration fiscale (soit 20% de la valeur de la construction, estimée selon le standing choisi) et la TVA payée à tous les fournisseurs de services. Pour pouvoir défalquer la TVA que vos fournisseurs vous ont facturée de celle calculée par le fisc vous devez garder les factures relatives à toutes vos livraisons. Vous devez aussi les étayer par des justificatifs du paiement destinés à garantir la traçabilité des opérations pour le fisc. Si votre facture est supérieure à 10.000 DH vous devez en prouver le paiement par votre banque (par chèque ou par virement), en présentant une copie du chèque remis ainsi qu’un relevé bancaire. Et c’est valable pour chaque fournisseur. «A défaut de preuves, l’administration peut rejeter le droit à la déduction de la TVA», met en garde Baghdadi. Si en revanche la facture est inférieure à 10.000 DH, le paiement peut intervenir en espèce. Mais dans ce cas, la facture doit obligatoirement être timbrée par le fournisseur. «Les factures doivent également être remises en bonne et due forme: TVA lisible, mention des objets achetés, qualité, valeur unitaire, numéro de la CNSS, IS, adresse, téléphone, etc.», insiste le président de Firec & Associés.
Outre la TVA, la taxe des services communaux est exigible dès la première année. La taxe d’habitation, elle, n’est imposable qu’après un délai de grâce de 5 ans. Au-delà de cette période, un abattement de 75% est concédé s’il s’agit d’une habitation principale.
A. N.